Деление фонда земли в РФ на категории - основа для дифференцированной оценки стоимости земли. Основной принцип законодательства - деление территорий на категории по целевому признаку. Принадлежность к категории, разрешенное использование определяют правовой режим участка.

Законодательно выделяют категории земель: 

• сельскохозяйственные;
• поселений;
• промышленности, транспорта, энергетики, связи, телевидения, радиовещания, информатики, обороны, специального назначения, безопасности;
• охраняемые объекты, территорий;
• лесной и водный фонд;
• территории запаса.

Принадлежность к категории, порядок перевода в другую категорию устанавливаются законодательно. Решение об изменении категории земель федеральной собственности принимает Правительство. Участки в собственности, а также земли для сельского хозяйства в муниципальной собственности изменяют категорию по письменному решению исполнительной власти. Участки муниципальной собственности, кроме участков для сельского хозяйства, переводятся в иную категорию письменным решением местного самоуправления. Участкам сельского хозяйства в частной собственности присваивают иную категорию решениями исполнительной власти. Участкам целевого использования изменяют категорию по решению органов местного самоуправления. Правовой режим участков различных категорий устанавливается законодательно с определением состава, порядка использования. Виды земель отличаются охраной и режимом использования.

Закон определяет, что сельскохозяйственными участками признаются участки вне поселений, применяемые и предназначенные для сельского хозяйства. К сельскохозяйственным участкам относят угодья (пашни, пастбища, сенокосы, залежи, насаждения), дороги, растительность, коммуникации. Оценку земли сельскохозяйственного назначения выполняют специалисты оценочных компаний по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость влияет непосредственно на использование сельскохозяйственных территорий. С целью строительства объектов для несельскохозяйственных нужд выбираются земли, имеющие низкий уровень качества и плодородия. Для установки линий электропередачи допускается использование угодий из высокого качества. Изъятие участков для несельскохозяйственного применения допускается в исключительных случаях (предусмотренных законодательством).

Территориями поселений по законодательству признаются территории, предназначенные для развития сел, городов. К данным территориям применяют зонирование. Землями промышленности располагаются вне поселений, и обеспечивают определенную производственную деятельность. К охраняемым территориям относят земли природоохранного, научного, историко-культурного, рекреационного, оздоровительного, эстетического значения. Лесной фонд включает леса и нелесные территории. Водный фонд включает земли, на которых находятся водоемы, гидротехнические и иные водохозяйственные сооружения. Земли запаса находятся в собственности муниципальной, государственной, кроме фонда перераспределения территорий.

В основе методик кадастровой оценки находятся Постановления Правительства РФ. Правила постановления регламентируют порядок выполнения кадастровой оценки на территории РФ. Оценку земельных участков выполняют Комитет РФ, а также профессиональные оценщики. Кадастровая стоимость участков рассчитывается с учетом:

• уровня цен, арендной платы;
• площади участка;
• вида разрешенного использования участка;
• факторов окружающей среды, местоположения.

Основные этапы расчета кадастровой стоимости:

• выполнение анализа факторов;
• выделение кластеров районов, кадастровых кварталов, характерных точек (перекрестков, центров садовых массивов и т.п.);
• выделение типичных показателей объектов в кластере и определение зависимостей между ценами и ценообразующими факторами;
• расчет удельных показателей стоимости земель по видам использования;
• присвоение зависимостей показателей стоимости тестовых объектов кластера на другие объекты этого кластера;
• расчет кадастровой стоимости по удельным показателям стоимости.

Методики оценки способствуют структуризации территорий в РФ, развивают экономику.